Die Schlüssel, um Immobilien besser zu verstehen.

Was eine Immobilie einbringt und was sie steuerlich kostet.

• Die Besteuerung von Mieteinnahmen

  In Luxemburg sind Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien steuerpflichtiges Einkommen. Besteuert werden jedoch die Nettomieteinkünfte nach Abzug bestimmter steuerlich anerkannter Ausgaben.

  Das Wesentliche

  • Die Zinsen eines zur Finanzierung der Immobilie aufgenommenen Immobiliendarlehens können unter bestimmten Bedingungen von den Mieteinkünften abgezogen werden.
  • Die Abschreibung des Gebäudes kann das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr verringern.
  • Auch bestimmte mit der Immobilie verbundene Ausgaben können berücksichtigt werden, etwa Instandhaltungskosten, bestimmte Versicherungen, die Grundsteuer und nicht auf den Mieter umgelegte Nebenkosten.
  • Die Nettomieteinkünfte werden den übrigen steuerpflichtigen Einkünften des Eigentümers hinzugerechnet und entsprechend seiner steuerlichen Situation besteuert.
  • Die Ausgaben müssen im Falle einer Prüfung durch die Verwaltung belegt werden können.

  Der Tipp des Teams

  Bewahren Sie alle Rechnungen, Abrechnungen und Belege im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie auf. Sie dokumentieren die abzugsfähigen Kosten und erleichtern die Erstellung Ihrer Steuererklärung erheblich.

• Die Abschreibung der vermieteten Immobilie

  Wird eine Immobilie in Luxemburg vermietet, kann ein Teil des Gebäudewerts unter bestimmten Bedingungen jedes Jahr steuerlich abgeschrieben werden. Die Abschreibung betrifft das Gebäude, nicht den Wert des Grundstücks.

  Das Wesentliche

  • Abgeschrieben werden kann nur der Teil des Preises, der auf das Gebäude entfällt; der Grundstückswert ist nicht abschreibungsfähig.
  • Der Abschreibungssatz hängt insbesondere vom Alter des Gebäudes, seiner Nutzung und den zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Steuerregeln ab.
  • Die Abschreibung ist ein steuerlicher Aufwand, der das zu versteuernde Mieteinkommen verringert.
  • Für neue Gebäude, Altbauten oder bestimmte Mietinvestitionen können besondere Regeln gelten.
  • Da sich die Steuerregeln mehrfach geändert haben, ist es wichtig, die für Ihre Situation geltende Regelung zu prüfen.

  Der Tipp des Teams

  Lassen Sie den geltenden Abschreibungssatz vor dem Kauf einer zur Vermietung bestimmten Immobilie von Ihrem Steuerberater bestätigen. Er kann sich erheblich auf die Nettorendite nach Steuern auswirken.

• Die Mietrendite

  Die Mietrendite zeigt, was eine Immobilie im Verhältnis zum investierten Betrag einbringt. Sie ist ein nützlicher Indikator, um mehrere Gelegenheiten zu vergleichen, doch die Bruttorendite allein reicht nicht aus: Entscheidend sind vor allem die Einnahmen, die nach Kosten und Steuern tatsächlich verbleiben.

  Das Wesentliche

  • Die Bruttorendite wird in der Regel wie folgt berechnet: Jahresmiete ÷ Gesamterwerbskosten × 100.
  • Für ein realistischeres Bild müssen nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Leerstandszeiten und sonstige mit der Immobilie verbundene Ausgaben berücksichtigt werden.
  • Die Nettorendite hängt auch von der Art der Finanzierung und der für Mieteinkünfte geltenden Besteuerung ab.
  • Lage, Mietnachfrage und tatsächlich erzieltes Mietniveau sind entscheidend, um die Rentabilität richtig einzuschätzen.
  • Eine hohe Rendite bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Investition besser ist: Auch das Risiko, die Qualität der Immobilie und ihr Wertsteigerungspotenzial müssen berücksichtigt werden.

  Der Tipp des Teams

  Legen Sie Ihren Berechnungen eine realistische, in der Gegend tatsächlich erzielte Miete zugrunde und keine zu optimistische theoretische Miete. Eine vorsichtige Schätzung ergibt ein deutlich verlässlicheres Bild der Rentabilität des Vorhabens.

• Der Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf

  Der Wiederverkauf einer Immobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, kann in Luxemburg einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erzeugen. Die steuerliche Behandlung hängt insbesondere davon ab, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben.

  Das Wesentliche

  • Der Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes ist grundsätzlich steuerfrei, vorbehaltlich der gesetzlich vorgesehenen Bedingungen.
  • Bei einer Immobilie, die weniger als 5 Jahre gehalten wurde, gilt der Gewinn als Spekulationsgewinn und wird nach dem gewöhnlichen Einkommensteuertarif besteuert.
  • Bei einer Immobilie, die länger als 5 Jahre gehalten wurde, fällt der Gewinn unter die Regelung für langfristige Veräußerungsgewinne bei Immobilien und wird steuerlich günstiger behandelt.
  • Je nach Situation des Steuerpflichtigen und den geltenden Regeln kann ein Steuerfreibetrag gelten.
  • Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns werden insbesondere der Anschaffungspreis, bestimmte steuerlich anerkannte Kosten und Investitionen sowie die geltenden Aufwertungsregeln berücksichtigt.

  Der Tipp des Teams

  Lassen Sie vor dem Wiederverkauf einer Anlageimmobilie die für Ihre Situation geltende Besteuerung berechnen. Die Haltedauer kann sich erheblich auf den Nettobetrag auswirken, der Ihnen nach dem Verkauf tatsächlich bleibt.