Die Schlüssel, um Immobilien besser zu verstehen.

Die Begriffe, die in jedem Dossier wiederkehren.

• Die Rolle des Notars

  In Luxemburg spielt der Notar bei jedem Immobiliengeschäft eine zentrale Rolle. Er sichert den Verkauf rechtlich ab, prüft die wesentlichen Elemente der Unterlagen und beurkundet die Urkunde, mit der das Eigentum offiziell übertragen wird.

  Das Wesentliche

  • Der Notar prüft insbesondere den Eigentumstitel, die Hypothekeneintragungen und etwaige Dienstbarkeiten.
  • Er bereitet die notarielle Kaufurkunde vor, verfasst sie und lässt sie von den Parteien unterzeichnen.
  • Er berechnet und erhebt die an den Staat zu zahlenden Registrierungs- und Umschreibungsgebühren.
  • Er sorgt für die Eintragung des Verkaufs bei den zuständigen Stellen, damit der Eigentumsübergang Dritten gegenüber wirksam wird.
  • Außerdem prüft er verschiedene rechtliche und administrative Elemente, die für die Wirksamkeit des Geschäfts erforderlich sind.

  Der Tipp des Teams

  Sie können Ihren eigenen Notar wählen, auch wenn der Verkäufer bereits einen benannt hat. Die beiden Notare können dann gemeinsam an derselben Akte arbeiten, ohne dass sich die Kosten dadurch zwangsläufig verdoppeln.

• Ein Baugrundstück kaufen

  Bevor Sie in Luxemburg ein Grundstück kaufen, müssen Sie unbedingt prüfen, was dort tatsächlich gebaut werden darf. Die Bebaubarkeit hängt insbesondere von den kommunalen Bebauungsvorschriften und den für die Parzelle geltenden Auflagen ab.

  Das Wesentliche

  • Der PAG – Plan d’aménagement général (allgemeiner Bebauungsplan) legt insbesondere die Nutzung des Grundstücks und die wichtigsten für das Gebiet geltenden Bebauungsregeln fest.
  • Der PAP – Plan d’aménagement particulier (Teilbebauungsplan) präzisiert, sofern vorhanden, die Baumöglichkeiten genauer: Lage, Höhe, Abstand, Dichte oder Baukörper.
  • Die verfügbaren Anschlüsse müssen geprüft werden: Wasser, Strom, Abwasser, Telekommunikation und Zufahrt zur öffentlichen Straße.
  • Etwaige Dienstbarkeiten, Umweltauflagen oder besondere Vorschriften sind ebenfalls vor dem Kauf zu prüfen.
  • Die Gemeinde kann wichtige Informationen über Bauvorhaben oder geplante Entwicklungen in dem Gebiet liefern.

  Der Tipp des Teams

  Konsultieren Sie vor der Unterzeichnung den PAG, den geltenden PAP und die kommunalen Vorschriften. Lassen Sie bei einem größeren Vorhaben das bauliche Potenzial zudem von einem Architekten oder einer anderen fachkundigen Person bestätigen.

• Baugenehmigung

  In Luxemburg erfordern zahlreiche Bau-, Umbau-, Nutzungsänderungs- oder Abrissarbeiten eine vorherige Genehmigung der Gemeinde. Die Genehmigung wird vom Bürgermeister auf Grundlage der für die Parzelle und das Vorhaben geltenden Bebauungsvorschriften erteilt.

  Das Wesentliche

  • Genehmigungspflichtig sind insbesondere Neubauten, größere Umbauten und Nutzungsänderungen.
  • Der Antrag ist beim Bürgermeister der betreffenden Gemeinde einzureichen.
  • Der Inhalt der Antragsunterlagen kann je nach Gemeinde und Art des Vorhabens variieren.
  • Je nach geplanten Arbeiten müssen die Pläne gegebenenfalls von einem Architekten oder einer anderen fachkundigen Person erstellt werden.
  • Die Baugenehmigung allein reicht nicht immer aus: Vor Beginn der Arbeiten können weitere Genehmigungen oder Formalitäten erforderlich sein.
  • Bei einem Verkauf können ohne die erforderlichen Genehmigungen durchgeführte Arbeiten die Abwicklung erschweren und zusätzliche Prüfungen erfordern.

  Der Tipp des Teams

  Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die erweitert, umgebaut oder einer anderen Nutzung zugeführt wurde, verlangen Sie die entsprechenden Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. So können Sie prüfen, ob der tatsächliche Zustand der Immobilie mit den Unterlagen der Gemeinde übereinstimmt.

• Eine Immobilie im Nachlass

  Gehört eine Immobilie in Luxemburg zu einem Nachlass, kann sie bis zur Teilung im ungeteilten Miteigentum mehrerer Erben stehen. Der Verkauf erfordert daher eine gute Abstimmung zwischen den Berechtigten und eine klar geregelte Erbsituation.

  Das Wesentliche

  • Solange sich die Immobilie im ungeteilten Miteigentum befindet, halten die Erben die Rechte am Nachlassvermögen gemeinsam.
  • Die Teilung kann einvernehmlich, gegebenenfalls unter Mitwirkung eines Notars, oder bei Uneinigkeit auf gerichtlichem Weg erfolgen.
  • Die Erbschaftserklärung muss insbesondere die Immobilien, ihre Lage und ihren Wert enthalten.
  • Der Wert der Immobilien wird grundsätzlich nach ihrem Marktwert am Todestag bemessen.
  • Etwaige Erbschaftssteuern hängen insbesondere vom Verwandtschaftsgrad und vom Anteil ab, den jeder Erbe erhält.

  Der Tipp des Teams

  Lassen Sie den Wert der Immobilie frühzeitig ermitteln und stellen Sie sicher, dass alle Erben über dieselben Informationen verfügen. Eine klare und gemeinsam getragene Bewertung erleichtert in der Regel die Entscheidungsfindung und verhindert Blockaden beim Verkauf.

• Die Schenkung einer Immobilie

  Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ermöglicht es, die Weitergabe des eigenen Vermögens zu regeln. In Luxemburg muss die Schenkung einer im Land gelegenen Immobilie zwingend durch notarielle Urkunde erfolgen.

  Das Wesentliche

  • Die Schenkung einer in Luxemburg gelegenen Immobilie muss vor einem luxemburgischen Notar erfolgen.
  • Die Registrierungsgebühren hängen insbesondere vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ab.
  • Auf die Schenkung einer in Luxemburg gelegenen Immobilie fällt grundsätzlich ebenfalls eine Umschreibungsgebühr von 1 % an.
  • Es ist möglich, nur das bloße Eigentum (nue-propriété) an der Immobilie zu verschenken und den Nießbrauch zu behalten, also das Recht, dort zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu beziehen.
  • Der für die Berechnung der Gebühren zugrunde gelegte Wert entspricht grundsätzlich dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung.

  Der Tipp des Teams

  Bereiten Sie eine Schenkung frühzeitig mit Ihrem Notar vor. Er kann die verschiedenen Möglichkeiten der Vermögensübertragung vergleichen, die anfallenden Gebühren berechnen und die Folgen für die übrigen Erben prüfen.

• Förderungen für die energetische Sanierung

  Luxemburg bietet mehrere Förderungen zur Verbesserung der Energieeffizienz einer Wohnung. Das Förderprogramm Klimabonus 2026 kann insbesondere bestimmte Dämm- und energetische Sanierungsarbeiten sowie die Installation von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien unterstützen.

  Das Wesentliche

  • Der Klimabonus kann Arbeiten wie die Dämmung von Dach oder Wänden, den Austausch von Fenstern und bestimmte energietechnische Anlagen unterstützen.
  • Bei einer Sanierung mehrerer Bauteile ist in der Regel eine vorherige Energieberatung erforderlich.
  • Für die Sanierung eines einzelnen Bauteils der Gebäudehülle gibt es unter bestimmten Bedingungen ein vereinfachtes Verfahren.
  • Vor Beginn der Arbeiten muss in der Regel eine Grundsatzzustimmung beim Guichet unique des aides au logement eingeholt werden.
  • Einige Gemeinden bieten zusätzlich zu den nationalen Förderungen ergänzende Hilfen an.
  • Die Förderungen können dazu beitragen, die Energieeffizienz der Wohnung und ihre Energieklasse nach der Sanierung zu verbessern.

  Der Tipp des Teams

  Prüfen Sie Ihre Anspruchsberechtigung und die erforderlichen Schritte, bevor Sie Kostenvoranschläge unterzeichnen oder mit den Arbeiten beginnen. Einige Förderungen setzen eine vorherige Zustimmung voraus, und die Bedingungen können je nach Art des Vorhabens variieren.

• Anpassungen für Personen mit eingeschränkter Mobilität

  In Luxemburg kann eine finanzielle Hilfe gewährt werden, um eine Wohnung an die Bedürfnisse einer Person mit Behinderung anzupassen und so ihre Barrierefreiheit, Sicherheit und Selbstständigkeit im Alltag zu verbessern.

  Das Wesentliche

  • Die Hilfe kann insbesondere den Zugang zur Wohnung, die Verbreiterung von Türen, den Einbau eines Aufzugs oder einer gleichwertigen Vorrichtung sowie die Anpassung von Küche, Badezimmer oder Toilette betreffen.
  • Die Wohnung muss in Luxemburg liegen und der ständige Hauptwohnsitz der betroffenen Person sein.
  • Die Hilfe kann bis zu 20.000 € pro Person mit Behinderung betragen, darf jedoch 60 % der Kosten der betreffenden Arbeiten und die nach einer etwaigen Leistung der Pflegeversicherung tatsächlich verbleibenden Kosten nicht überschreiten.
  • Die Höhe hängt insbesondere von der familiären und finanziellen Situation des Haushalts sowie von etwaigen anderen Kostenübernahmen ab.
  • Der Antrag ist mit den erforderlichen Nachweisen beim Guichet unique des aides au logement zu stellen.
  • Die Frist für die Antragstellung beträgt grundsätzlich 2 Jahre ab dem Ausstellungsdatum der Rechnungen.

  Der Tipp des Teams

  Prüfen Sie vor umfangreichen Arbeiten, welche Regelung am besten zu Ihrer Situation passt. Je nach Profil der betroffenen Person können auch andere Kostenübernahmen, insbesondere über die Pflegeversicherung, infrage kommen.

• Förderung für die Regenwassernutzung

  Luxemburg sieht eine finanzielle Hilfe für die Installation einer Regenwassernutzungsanlage für eine Wohnung vor. Eine solche Anlage ermöglicht es insbesondere, den Trinkwasserverbrauch für bestimmte Zwecke zu senken und das Regenwasser besser zu bewirtschaften.

  Das Wesentliche

  • Die Hilfe kann insbesondere vom Eigentümer, vom Bauträger oder vom Mieter einer Wohnung beantragt werden.
  • Die an die Anlage angeschlossene Dachfläche muss mindestens 40 m² betragen.
  • Die Zisterne muss dicht sein und ein Fassungsvermögen von mindestens 3.000 Litern pro Wohnung haben.
  • Die Anlage muss insbesondere einen Filter und eine Druckerhöhungspumpe umfassen.
  • Dem Antrag sind die quittierten Rechnungen sowie das Protokoll beizufügen, das die Konformität der Anlage bescheinigt.
  • Einige Gemeinden können zusätzlich zur nationalen Förderung ergänzende Hilfen anbieten.

  Der Tipp des Teams

  Prüfen Sie vor der Installation die geforderten technischen Kriterien und erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Eine kommunale Förderung kann die nationale Regelung mitunter ergänzen.

• Kauf als Einwohner oder Grenzgänger

  Eine Immobilie in Luxemburg kann sowohl von Einwohnern als auch von Nichtansässigen gekauft werden. In der Praxis betreffen die wichtigsten Unterschiede vor allem die Finanzierung, die Besteuerung und den Zugang zu bestimmten Förderungen, die an den Hauptwohnsitz gebunden sind.

  Das Wesentliche

  • Ein Nichtansässiger kann eine Immobilie in Luxemburg kaufen; die Erwerbsbedingungen sind nicht ausschließlich Einwohnern vorbehalten.
  • An den Hauptwohnsitz gebundene Wohnungsbeihilfen setzen in der Regel voraus, dass die gekaufte Immobilie Ihr ständiger Hauptwohnsitz in Luxemburg wird.
  • Die Finanzierungsbedingungen können je nach Ihrer Situation, Ihrem Wohnsitzland, Ihrem Einkommen und der Politik der Bank variieren.
  • Wird die Immobilie vermietet, sind Mieteinkünfte aus einer in Luxemburg gelegenen Immobilie grundsätzlich in Luxemburg steuerpflichtig, auch für einen nichtansässigen Eigentümer.
  • Die persönliche Besteuerung eines Nichtansässigen kann sich von der eines Einwohners unterscheiden, insbesondere je nach Einkünften aus luxemburgischen Quellen und einer etwaigen steuerlichen Gleichstellung.

  Der Tipp des Teams

  Wenn Sie in Frankreich, Belgien oder Deutschland leben und in Luxemburg kaufen möchten, vergleichen Sie mehrere Finanzierungslösungen und lassen Sie die steuerlichen Folgen Ihres Vorhabens im Voraus prüfen. Je nachdem, ob Sie kaufen, um selbst dort zu wohnen, oder um zu investieren, können unterschiedliche Regeln und Vorteile gelten.