Les clés pour mieux comprendre l'immobilier.

Le bail, la garantie, les frais et les aides.

• Bail à loyer et résiliation

  Au Luxembourg, le bail d’habitation est encadré par des règles précises concernant le contrat, le loyer, l’état des lieux et la résiliation. Le bail doit clairement fixer les droits et obligations du propriétaire et du locataire.

  L'essentiel

  • Le bail est généralement établi par écrit, avec les principales conditions de location.
  • Si une garantie locative est demandée, un état des lieux d’entrée écrit et contradictoire doit être établi au plus tard lors de l’entrée dans les lieux.
  • Pour un logement non meublé, le loyer annuel maximal reste encadré par la règle des 5 % du capital investi, selon les modalités prévues par la loi.
  • Le locataire doit généralement respecter un préavis de 3 mois pour résilier un bail devenu à durée indéterminée.
  • Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail librement : il doit invoquer un motif prévu par la loi, par exemple un besoin personnel, une faute du locataire ou un motif grave et légitime.
  • En cas de besoin personnel du propriétaire, le préavis est en principe de 6 mois.

  Le conseil de l'équipe

  Lisez attentivement les clauses relatives à la durée du bail, au préavis et aux conditions de résiliation avant de signer. En cas de départ, privilégiez toujours une notification écrite permettant de conserver une preuve.

• La garantie locative

  La garantie locative permet au propriétaire de se protéger contre les loyers ou charges impayés et les éventuelles dégradations constatées à la fin du bail. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2024, son montant est davantage encadré au Luxembourg.

  L'essentiel

  • Pour les nouveaux contrats concernés, la garantie locative ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
  • Elle peut notamment prendre la forme d’une garantie bancaire ou d’autres formes prévues par la réglementation.
  • Lorsqu’une garantie est demandée, un état des lieux d’entrée doit être établi afin de pouvoir identifier les éventuelles dégradations en fin de bail.
  • Si l’état des lieux de sortie est conforme et qu’aucune somme n’est due, la moitié de la garantie doit être restituée dans le mois suivant la remise des clés. Le solde est ensuite régularisé après le décompte définitif des charges.
  • Sous certaines conditions, un locataire qui ne dispose pas des fonds nécessaires peut demander une aide de l’État au financement de la garantie locative.

  Le conseil de l'équipe

  Prévoyez la garantie locative dès le calcul de votre budget d’entrée dans le logement. Conservez également l’état des lieux et des photos datées : ils constituent les meilleurs éléments de référence lors de la restitution de la garantie.

• Les frais d’agence en location

  Lorsqu’une agence immobilière intervient dans la mise en location d’un logement au Luxembourg, les frais et honoraires d’agence sont partagés à parts égales entre le propriétaire et le locataire pour les nouveaux contrats de bail concernés. Cette règle s’applique depuis le 1er août 2024, quelle que soit la partie qui a mandaté l’agence.

  L'essentiel

  • Les frais d’agence sont répartis 50 % à charge du bailleur et 50 % à charge du locataire.
  • Cette répartition s’applique même si l’agence a été mandatée uniquement par l’une des deux parties.
  • Toute clause prévoyant une répartition contraire à cette règle est sans effet.
  • Le montant de la commission et les conditions applicables doivent être clairement communiqués avant la conclusion du bail.

  Le conseil de l'équipe

  Intégrez votre part des frais d’agence dès le calcul de votre budget d’entrée dans le logement, avec le premier loyer et l’éventuelle garantie locative.

• Subvention de loyer

  La subvention de loyer est une aide financière accordée par l’État aux ménages qui louent leur résidence principale sur le marché privé au Luxembourg et dont le loyer représente une charge importante par rapport à leurs revenus. Son montant dépend notamment des revenus et de la composition du ménage.

  L'essentiel

  • L’aide peut varier de 10 € à 520 € par mois selon la situation du ménage.
  • Le logement doit être situé au Luxembourg, loué sur le marché privé et constituer votre résidence principale et permanente.
  • Le loyer mensuel hors charges doit représenter plus de 25 % du revenu net mensuel de la communauté domestique.
  • Des plafonds de revenus s’appliquent et varient selon la composition du ménage.
  • La demande doit être introduite auprès du Guichet unique des aides au logement.
  • L’aide est versée mensuellement tant que les conditions d’octroi restent remplies.

  Le conseil de l'équipe

  Si votre loyer représente une part importante de votre budget, vérifiez votre éligibilité dès votre installation. Le simulateur officiel permet d’obtenir rapidement une première estimation du montant auquel vous pourriez avoir droit.

• Location meublée

  Au Luxembourg, un logement meublé est soumis aux règles générales du bail d’habitation, avec une particularité importante : un supplément de loyer peut être demandé pour l’usage du mobilier. Ce supplément doit être clairement distingué du loyer principal dans le contrat.

  L'essentiel

  • Le bail doit être établi par écrit et préciser notamment le montant du loyer, les charges, la garantie locative et le supplément éventuel pour le mobilier.
  • Le loyer du logement reste soumis au plafond légal, calculé notamment sur base du capital investi.
  • Le propriétaire peut demander un supplément mensuel pour les meubles, plafonné à 1,5 % du montant total des factures des meubles.
  • Seuls les meubles dont les factures datent de moins de 10 ans au moment de la conclusion du bail peuvent être pris en compte pour ce supplément.
  • Une cuisine équipée est considérée comme faisant partie du logement et n’entre pas dans le calcul du supplément mobilier.
  • Lorsque qu’une garantie locative est demandée, un état des lieux écrit et contradictoire doit être établi.

  Le conseil de l'équipe

  Demandez toujours que le loyer principal et le supplément mobilier soient clairement séparés dans le bail. Pour un logement meublé, un inventaire détaillé avec photos est également fortement recommandé afin d’éviter les désaccords en fin de location.

• Location non meublée

  Dans une location non meublée au Luxembourg, le logement est loué sans mobilier destiné à l’usage courant du locataire. Le contrat reste soumis aux règles générales du bail d’habitation, notamment concernant le loyer, la garantie locative et la résiliation.

  L'essentiel

  • Le bail doit être conclu par écrit et préciser notamment la durée, le montant du loyer, les charges et la garantie locative.
  • Le loyer annuel maximal d’un logement non meublé ne peut en principe pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement.
  • Le loyer ne peut être adapté qu’en respectant les règles et délais prévus par la législation applicable.
  • La garantie locative ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charges.
  • Lorsqu’une garantie est demandée, un état des lieux d’entrée écrit, daté et contradictoire doit être établi.
  • Une cuisine équipée ou certains équipements fixés au logement peuvent être inclus sans que le bien soit nécessairement considéré comme une location meublée.

  Le conseil de l'équipe

  Avant de signer, vérifiez précisément ce qui reste dans le logement : cuisine équipée, luminaires, électroménager ou autres équipements. Faites-les apparaître clairement dans le bail et dans l’état des lieux afin d’éviter toute ambiguïté au moment du départ.