Les clés pour mieux comprendre l'immobilier.

Les notions qui reviennent dans chaque dossier.

• Le rôle du notaire

  Au Luxembourg, le notaire joue un rôle central dans toute transaction immobilière. Il sécurise juridiquement la vente, vérifie les éléments essentiels du dossier et authentifie l’acte qui transfère officiellement la propriété.

  L'essentiel

  • Le notaire vérifie notamment le titre de propriété, les inscriptions hypothécaires et les éventuelles servitudes.
  • Il prépare et rédige l’acte authentique de vente, puis le fait signer aux parties.
  • Il calcule et perçoit les droits d’enregistrement et de transcription dus à l’État.
  • Il veille à l’inscription de la vente auprès des services compétents afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.
  • Il contrôle également différents éléments juridiques et administratifs nécessaires à la validité de la transaction.

  Le conseil de l'équipe

  Vous pouvez choisir votre propre notaire, même si le vendeur en a déjà désigné un. Les deux notaires peuvent alors travailler ensemble sur le même dossier, sans que cela n’entraîne nécessairement un doublement des frais.

• Acheter un terrain à bâtir

  Avant d’acheter un terrain au Luxembourg, il est essentiel de vérifier ce qu’il est réellement possible d’y construire. La constructibilité dépend notamment des règles communales d’urbanisme et des prescriptions applicables à la parcelle.

  L'essentiel

  • Le PAG – Plan d’aménagement général détermine notamment l’affectation du terrain et les grandes règles d’urbanisme applicables à la zone.
  • Le PAP – Plan d’aménagement particulier, lorsqu’il existe, précise plus finement les possibilités de construction : implantation, hauteur, recul, densité ou volumétrie.
  • Il faut vérifier les raccordements disponibles : eau, électricité, assainissement, télécommunications et accès à la voirie.
  • Les éventuelles servitudes, contraintes environnementales ou prescriptions particulières doivent également être contrôlées avant l’achat.
  • La commune peut fournir des informations importantes sur les projets d’aménagement ou les évolutions prévues dans le secteur.

  Le conseil de l'équipe

  Avant de signer, consultez le PAG, le PAP applicable et les prescriptions communales. Pour un projet important, faites également valider le potentiel constructible par un architecte ou un professionnel compétent.

• Autorisation de bâtir

  Au Luxembourg, de nombreux travaux de construction, transformation, changement d’affectation ou démolition nécessitent une autorisation préalable de la commune. L’autorisation est délivrée par le bourgmestre, sur base des règles urbanistiques applicables à la parcelle et au projet.

  L'essentiel

  • Sont notamment soumis à autorisation : les nouvelles constructions, transformations importantes et changements d’affectation.
  • La demande doit être introduite auprès du bourgmestre de la commune concernée.
  • Le contenu du dossier peut varier selon la commune et la nature du projet.
  • Selon les travaux envisagés, les plans peuvent devoir être établis par un architecte ou un professionnel compétent.
  • L’autorisation de bâtir ne suffit pas toujours à elle seule : d’autres autorisations ou démarches peuvent être nécessaires avant le début des travaux.
  • Lors d’une vente, des travaux réalisés sans les autorisations nécessaires peuvent compliquer le dossier et nécessiter des vérifications supplémentaires.

  Le conseil de l'équipe

  Si vous achetez un bien ayant fait l’objet d’une extension, d’une transformation ou d’un changement d’affectation, demandez les autorisations correspondantes avant de vous engager. Cela permet de vérifier que la situation réelle du bien correspond bien aux documents communaux.

• Un bien dans une succession

  Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession au Luxembourg, il peut se retrouver en indivision entre plusieurs héritiers jusqu’au partage. La vente nécessite donc une bonne coordination entre les ayants droit et une situation successorale clairement établie.

  L'essentiel

  • Tant que le bien reste en indivision, les héritiers détiennent ensemble les droits sur le patrimoine successoral.
  • Le partage peut être réalisé à l’amiable, éventuellement avec l’intervention d’un notaire, ou par voie judiciaire en cas de désaccord.
  • La déclaration de succession doit notamment reprendre les biens immobiliers, leur localisation et leur valeur.
  • La valeur des biens immobiliers est en principe appréciée selon leur valeur de marché au jour du décès.
  • Les éventuels droits de succession dépendent notamment du lien de parenté et de la part recueillie par chaque héritier.

  Le conseil de l'équipe

  Faites déterminer la valeur du bien suffisamment tôt et assurez-vous que tous les héritiers disposent des mêmes informations. Une estimation claire et partagée facilite généralement la prise de décision et limite les blocages au moment de la mise en vente.

• La donation d’un bien

  Donner un bien immobilier de son vivant permet d’organiser la transmission de son patrimoine. Au Luxembourg, la donation d’un immeuble situé dans le pays doit obligatoirement être réalisée par acte notarié.

  L'essentiel

  • La donation d’un bien immobilier situé au Luxembourg doit être passée devant un notaire luxembourgeois.
  • Les droits d’enregistrement dépendent notamment du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
  • Un droit de transcription de 1 % s’applique en principe également à la donation d’un immeuble situé au Luxembourg.
  • Il est possible de donner uniquement la nue-propriété du bien tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers.
  • La valeur retenue pour le calcul des droits correspond en principe à la valeur de marché du bien au moment de la donation.

  Le conseil de l'équipe

  Préparez une donation avec votre notaire suffisamment tôt. Il pourra comparer les différentes options de transmission, calculer les droits applicables et vérifier les conséquences pour les autres héritiers.

• Les aides à la rénovation énergétique

  Le Luxembourg propose plusieurs aides pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Le régime Klimabonus 2026 peut notamment soutenir certains travaux d’isolation, de rénovation énergétique et l’installation d’équipements utilisant les énergies renouvelables.

  L'essentiel

  • Le Klimabonus peut soutenir des travaux comme l’isolation de la toiture ou des murs, le remplacement de fenêtres et certains équipements énergétiques.
  • Pour une rénovation portant sur plusieurs éléments, un conseil en énergie préalable est généralement nécessaire.
  • Une procédure simplifiée existe pour la rénovation d’un seul élément de l’enveloppe thermique, sous certaines conditions.
  • Avant le début des travaux, il faut généralement obtenir un accord de principe auprès du Guichet unique des aides au logement.
  • Certaines communes proposent également des aides complémentaires aux aides nationales.
  • Les aides peuvent contribuer à améliorer la performance énergétique du logement et sa classification énergétique après rénovation.

  Le conseil de l'équipe

  Vérifiez votre éligibilité et les démarches à effectuer avant de signer les devis ou de commencer les travaux. Certaines aides nécessitent un accord préalable, et les conditions peuvent varier selon la nature du projet.

• Aménagements pour personnes à mobilité réduite

  Au Luxembourg, une aide financière peut être accordée pour adapter un logement aux besoins d’une personne en situation de handicap, afin d’améliorer son accessibilité, sa sécurité et son autonomie au quotidien.

  L'essentiel

  • L’aide peut concerner notamment l’accès au logement, l’élargissement des portes, l’installation d’un ascenseur ou d’un équipement équivalent, ainsi que l’adaptation de la cuisine, de la salle de bains ou des toilettes.
  • Le logement doit être situé au Luxembourg et constituer la résidence principale et permanente de la personne concernée.
  • L’aide peut atteindre 20 000 € par personne en situation de handicap, sans dépasser 60 % du coût des travaux concernés ni les frais restant effectivement à charge après intervention éventuelle de l’assurance dépendance.
  • Le montant dépend notamment de la situation familiale et financière du ménage ainsi que des autres prises en charge éventuelles.
  • La demande doit être introduite auprès du Guichet unique des aides au logement, avec les justificatifs nécessaires.
  • Le délai pour introduire la demande est en principe de 2 ans à compter de la date d’émission des factures.

  Le conseil de l'équipe

  Avant d’engager des travaux importants, vérifiez le dispositif le plus adapté à votre situation. Selon le profil de la personne concernée, d’autres prises en charge, notamment via l’assurance dépendance, peuvent également entrer en jeu.

• Aide à la collecte des eaux pluviales

  Le Luxembourg prévoit une aide financière pour l’installation d’un système de récupération des eaux de pluie destiné à un logement. Ce type d’installation permet notamment de réduire la consommation d’eau potable pour certains usages et de mieux gérer les eaux pluviales.

  L'essentiel

  • L’aide peut être demandée notamment par le propriétaire, le promoteur ou le locataire d’un logement.
  • La toiture raccordée au système doit présenter une surface minimale de 40 m².
  • La citerne doit être étanche et disposer d’une capacité minimale de 3 000 litres par logement.
  • L’installation doit notamment comprendre un filtre et une pompe de surpression.
  • La demande doit être accompagnée des factures acquittées ainsi que du protocole attestant la conformité de l’installation.
  • Certaines communes peuvent également proposer des aides complémentaires à l’aide nationale.

  Le conseil de l'équipe

  Avant l’installation, vérifiez les critères techniques exigés et renseignez-vous auprès de votre commune. Une aide locale peut parfois venir compléter le dispositif national.

• Acheter en tant que résident ou frontalier

  Il est possible d’acheter un bien immobilier au Luxembourg que l’on soit résident ou non-résident. En pratique, les principales différences concernent surtout le financement, la fiscalité et l’accès à certaines aides liées à la résidence principale.

  L'essentiel

  • Un non-résident peut acheter un bien immobilier au Luxembourg ; les conditions d’acquisition ne sont pas réservées aux seuls résidents.
  • Les aides au logement liées à la résidence principale supposent généralement que le logement acheté devienne votre habitation principale et permanente au Luxembourg.
  • Les conditions de financement peuvent varier selon votre situation, votre pays de résidence, vos revenus et la politique de la banque.
  • Si le bien est mis en location, les revenus locatifs provenant d’un immeuble situé au Luxembourg sont en principe imposables au Luxembourg, y compris pour un propriétaire non-résident.
  • La fiscalité personnelle d’un non-résident peut différer de celle d’un résident, notamment selon les revenus de source luxembourgeoise et une éventuelle assimilation fiscale.

  Le conseil de l'équipe

  Si vous vivez en France, en Belgique ou en Allemagne et souhaitez acheter au Luxembourg, comparez plusieurs solutions de financement et faites vérifier en amont les conséquences fiscales de votre projet. Selon que vous achetez pour y vivre ou pour investir, les règles et avantages applicables peuvent être différents.