Les clés pour mieux comprendre l'immobilier.

Ce que rapporte un bien, et ce qu’il coûte au fisc.

• La fiscalité des loyers

  Au Luxembourg, les loyers perçus dans le cadre d’une location immobilière constituent des revenus imposables. L’impôt porte toutefois sur le revenu locatif net, après déduction de certaines dépenses admises fiscalement.

  L'essentiel

  • Les intérêts d’un prêt immobilier contracté pour financer le bien peuvent, sous conditions, être déductibles des revenus locatifs.
  • L’amortissement du bâtiment peut réduire chaque année le revenu imposable.
  • Certaines dépenses liées au bien peuvent également être prises en compte, comme les frais d’entretien, certaines assurances, l’impôt foncier et les charges non récupérées auprès du locataire.
  • Les revenus locatifs nets sont ajoutés aux autres revenus imposables du propriétaire et taxés selon sa situation fiscale.
  • Les dépenses doivent pouvoir être justifiées en cas de contrôle de l’administration.

  Le conseil de l'équipe

  Conservez toutes les factures, décomptes et justificatifs liés au bien loué. Ils permettent de documenter les charges déductibles et facilitent fortement la préparation de votre déclaration fiscale.

• L’amortissement du bien loué

  Lorsqu’un bien immobilier est mis en location au Luxembourg, une partie de la valeur du bâtiment peut, sous certaines conditions, être amortie fiscalement chaque année. L’amortissement concerne le bâtiment et non la valeur du terrain.

  L'essentiel

  • Seule la part du prix correspondant à la construction peut être amortie ; la valeur du terrain n’est pas amortissable.
  • Le taux d’amortissement dépend notamment de l’âge du bâtiment, de son affectation et des règles fiscales applicables au moment concerné.
  • L’amortissement constitue une charge fiscale qui vient réduire le revenu locatif imposable.
  • Des règles spécifiques peuvent s’appliquer aux bâtiments récents, aux logements anciens ou à certains investissements locatifs.
  • Les règles fiscales ayant évolué à plusieurs reprises, il est important de vérifier le régime applicable à votre situation.

  Le conseil de l'équipe

  Avant d’acheter un bien destiné à la location, faites valider le taux d’amortissement applicable par votre conseiller fiscal. Il peut avoir un impact important sur la rentabilité nette après impôt.

• Le rendement locatif

  Le rendement locatif permet de mesurer ce qu’un bien rapporte par rapport au montant investi. Il constitue un indicateur utile pour comparer plusieurs opportunités, mais le rendement brut ne suffit pas à lui seul : ce sont surtout les revenus réellement conservés après charges et fiscalité qui comptent.

  L'essentiel

  • Le rendement brut se calcule généralement ainsi : loyer annuel ÷ coût total d’acquisition × 100.
  • Pour une vision plus réaliste, il faut tenir compte des charges non récupérables, frais d’entretien, assurances, périodes de vacance locative et autres dépenses liées au bien.
  • Le rendement net dépend également du mode de financement et de la fiscalité applicable aux revenus locatifs.
  • La localisation, la demande locative et le niveau de loyer réellement pratiqué sont essentiels pour évaluer correctement la rentabilité.
  • Un rendement élevé ne signifie pas nécessairement qu’un investissement est meilleur : le risque, la qualité du bien et son potentiel de valorisation doivent également être pris en compte.

  Le conseil de l'équipe

  Basez vos calculs sur un loyer réaliste réellement pratiqué dans le secteur, et non sur un loyer théorique trop optimiste. Une estimation prudente permet d’obtenir une vision beaucoup plus fiable de la rentabilité du projet.

• La plus-value à la revente

  La revente d’un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale peut générer une plus-value imposable au Luxembourg. Le régime fiscal dépend notamment de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.

  L'essentiel

  • La vente de votre résidence principale est en principe exonérée, sous réserve des conditions prévues par la réglementation.
  • Pour un bien détenu moins de 5 ans, le gain est considéré comme un bénéfice de spéculation et est imposé selon le barème ordinaire de l’impôt sur le revenu.
  • Pour un bien détenu plus de 5 ans, le gain relève du régime applicable aux plus-values immobilières à long terme, avec un traitement fiscal plus favorable.
  • Un abattement fiscal peut s’appliquer selon la situation du contribuable et les règles en vigueur.
  • Le calcul de la plus-value tient notamment compte du prix d’acquisition, de certains frais et investissements admis fiscalement, ainsi que des règles de réévaluation applicables.

  Le conseil de l'équipe

  Avant de revendre un bien d’investissement, faites calculer la fiscalité applicable à votre situation. La durée de détention peut avoir un impact important sur le montant net réellement conservé après la vente.